Come fanno a Bosa? Parte 2


Sa Sea

Sa Sea

Nella prima parte di questa nostra passeggiata a Bosa, abbiamo visto come negli ultimi anni la cittadina abbia mantenuto fede alla sua tradizione, accogliendo genti straniere e offrendo loro l’opportunità di una vita nuova. Da simili incontri è nato un modello di turismo a misura di persona, che ha attratto nuovi capitali in città e che ci è sembrato compatibile con i delicati equilibri ambientali in cui Bosa si incastona. Un patrimonio che è però presto diventato oggetto di desiderio di un’altra idea di “sviluppo”, un pochino più intrusiva, standardizzata, a misura di grande impresa.

Colonizzazioni per sempre

All’inizio del nostro millennio la Condotte immobiliare Spa (Gruppo Ferfina) in società con Impregilo dà vita al progetto “Bosa Sviluppo” (poi modificato in “Bosa Colores“). Approvato definitivamente nel 2008, il progetto prevede cubature turistico-residenziali per 17.500 metri cubi in Campu ‘e mare, 25.000 in Sa Sea e il recupero delle strutture esistenti a Tentizzos e a Sa Miniera. L’investimento è di quelli belli ambiziosi, perché promette la fondazione di una nuova Bosa e non solo le solite centinaia di migliaia di posti di lavoro che da sempre ipnotizzano sindaci, genitori e titolisti dei giornali.

È la stessa Condotte a freddare gli entusiasmi: dal 2008 al 2012 la società realizza una sola struttura residenziale tra tutte quelle previste dal piano: è rettangolare, si trova in Campu ‘e mare e contiene una cinquantina di appartamenti così “standard” da restare quasi tutti invenduti. Nel frattempo, poi, i tassi di occupazione bosana sono restati là, ben piantati ai soliti livelli ipnotici.

Dal buco nell’acqua alla buca da golf

Condotte deve tappare un simile buco nell’acqua. Per farlo propone all’amministrazione di Bosa la revisione dei progetti già sottoscritti. Comune e società stendono una bozza di intenti, che nel 2012 viene presentata pubblicamente. Proviamo a riassumerne i punti fondamentali:

1. Il progetto in Campu ‘e mare (Bosa Marina) deve essere rimodulato. Sull’area (17,5 ettari) è autorizzata una cubatura complessiva di 217.000 mc., ai sensi del Piano di Lottizzazione convenzionato nel 2006. Ma nella bozza di intenti simile cubatura è (improvvisamente) ritenuta troppo invasiva, per via di “tipologie di fabbricati standard che, in quella zona, poco si inseriscono nel contesto“. Condotte e Comune decidono dunque di progettare qualcosa che “deve colloquiare con le valenze ambientali e strategiche presenti nel contesto“.

2. Bisogna delocalizzare volumetrie per 30.000 mc in località Sa Sea, dove Condotte è proprietaria di oltre 73 ettari di terreno. Ci sono “criticità”, però: Sa Sea è sito di importanza comunitaria (SIC); il PUC bosano, al fine di non alterare lo stato dei luoghi, l’ha messa in zona H1, sottoponendola a salvaguardia paesaggistica e ambientale (per fruizione turistica balneare e culturale). Si può costruire solo nel settore di Sa Sea inserita in zona F3 (turistica per recupero ambientale) e può farlo proprio Condotte, in base al piano approvato da tempo (e mai attuato), che prevede una struttura alberghiera. Ma per la società “la sola cubatura alberghiera non ha capacità di attrazione e sufficiente massa critica“, ragion per cui l’immobiliare romana vuole poter cementificare di più, con cubatura residenziale esclusiva (appartamenti e ville).

3. Sia a Campu e’ mare che in Sa Sea, la società desidera sfruttare le possibilità offerte dalla legge regionale n. 21/2011 che spazza via tutta una serie di vincoli precedentemente previsti dalla normativa regionale a tutela dei beni ambientali e paesaggistici, in particolare di quelli costieri.

Sintesi grafica della variante al progetto di Condotte

Sintesi grafica della variante al progetto di Condotte

L’appetito vien mangiando

Non è tutto. Secondo il Comitato Salviamo Tentizzos la Condotte Immobiliare “accetterebbe” di dare corso a questa variante “solo a condizione di” poter sfruttare la legge regionale n. 19/2011 sul turismo golfistico. In parole raminghe, la leggina consentirebbe a Condotte di costruire campi da golf nella regione costiera di TentizzosSa Miniera. Tentizzos è un rospaccio difficile da inghiottire per i bosani e quelli di Condotte lo sanno benissimo. In cima alle “criticità” messe nero su bianco nella bozza d’intenti concordata col Comune troneggia il vincolo che ingloba Tentizzos-Sa Miniera nel SIC del Marrargiu; nel Piano Urbanistico Comunale di Bosa le aree sono poi inserite in zona H1 (parte a protezione totale e parte a protezione parziale. Per esistere a Tentizzos il golf ha poi bisogno della “approvazione definitiva della specifica Legge Regionale e il recepimento nel redigendo PPR, oltre al conseguente adeguamento del PUC”.

Zia Peppedda diceva sempre che le idee migliori sono quelle più semplici. Ma c’aveva torto marcio e a Bosa abbiamo la straordinaria occasione di dimostrarlo al mondo dei proverbi da forredda.

Golf-Mister Wolf

Se fosse ancora viva, zia Peppedda non avrebbe manco capito che il golf ha un’importanza maledettamente decisiva per le sorti del progetto di Condotte. Ché fare alberghi e case e bar e approdi e piscine e circoli di apnea non basta più. Per attirare acquirenti c’è bisogno d’altro. Non 5 o 6 grifoni spennati, ma il golf: golf-panacea, golf-verbo, golf-misterwolf.

Una volta attratto con questo sport verde, le volumetrie residenziali smetteranno di essere una parolaccia per diventare oggetto di desiderio insopprimibile. Senza il golf tutto l’investimento fatto da Condotte nel bosano (decine di milioni di euro per l’acquisto dei terreni) potrebbe perdersi. E in Sardegna, terra di maestrali, non puoi permetterti di stare col cerino in mano.

Tentizzos, un campo da golf ideale

Meglio la Fenice del Grifone

Questa cosa di Tentizzos è la goccia che ha fatto traboccare il colabrodo. Perché a Tentizzos ci nidifica il grifone, cioè la foca monaca dei cieli, il panda volante sardo, potenziale biglietto da visita di un territorio che vuole affacciarsi al mondo. La legge sul golf (intuizione della maggioranza regionale capitanata da Ugo Capellacci), è stata già impugnata presso la Corte Costituzionale dal Consiglio dei Ministri. Forse perché attraverso il cavallino di Troia del golf, il costruttore cementifica in aree altrimenti tutelate dal Piano paesaggistico regionale (PPR). Per effetto di questa stessa norma Tentizzos verrebbe trasformata in campo da golf, esteso fino a ricomprendere Sa Miniera (45.000 mc): ad incoronare i golfisti una cinturina di 26 ville, 28 borghetti e 30.000 mc. a uso turistico per bar, ristoranti, piscina e tutte quelle robe che quelli che di turismo non ne capiscono amano tanto criticare. Quale sia il posto del Grifone in tutto questo non ce ne frega nulla. Saremo tutti in campo come Lotti, a certificare la rinascita della fenice immobiliare dalle ceneri di un progetto zoppicante fin dai suoi primi passi. Per ora è solo una prospettiva. Rassicurante: abbiamo bisogno di questi investimenti per il lavoro e bla bla bla.

E i bosani? Che fanno? Lasciano che piova cemento? Oppure proteggono il grifone? (Forse) ne parleremo nella terza parte di questo piccolo racconto.

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